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  "最終還是根據本地情況,變通地去執行。"知情人士表示,"我們真的要執行這一房貸新規,可以通過暫緩、拖延辦理那些基準利率申請,隻放款給那些肯付1.1倍利率的貸款者,時間一長,來辦房貸的人自然會明白,雖然名義上基準利率還可以辦理,但是你若不給1.1倍利率根本不會給你放款,或者就算放款也要耽誤你幾個月的時間。"

  這樣一來,在近期就會有個別商業銀行的房貸利率水平上升到7.205%,如果市民到銀行貸款20萬元分20年還清,需要支付本息37.8萬元,而如果是6.55%的市場平均水平,則隻需要支付35.9萬元。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/08442466392.shtml

煙臺首套房房貸利率將漲至7.205% 為基準利率1.1倍

  "省分行下來的通知,要求在全省各個地方實行基準利率再上浮1.1倍的新房貸政策,最近也一直在開會研究,到底執不執行、該怎麼執行。"該銀行知情人士告訴記者,近幾天收到這一通知後,市分行領導非常糾結,一旦執行省分行的房貸新規,就難免成"出頭鳥",成為輿論聚焦的對象,但是,上面的命令又怎能不執行呢?

  據瞭解,現在在煙臺的房貸市場上,各傢股份制商業銀行基本都已在首套房上實行基準利率水平,而四大國有南投農地貸款商業銀行除瞭個別銀行為特殊優質客戶發放9折利率之外,基本也都回歸到瞭基準水平。

  "按照往年的情況,每年年底的房貸規模都會很緊張,不過今年比較特殊,估計隻要有一傢銀行提高瞭房貸利率,各傢有瞭'輿論擋箭牌'後也會大膽跟進,畢竟現在各傢銀行的額度太過有限,辦理房貸的人又比較多。"一位銀行業內負責房貸的工作人員告訴記者。(薑寧)





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-22/08252786695.shtml

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  各地樓市供需情況的分化,以及分類調控、區別對待的調控政策落槌,意味著全國各大城市不會同漲同跌。分析認為,人口持續流入,將保持長沙樓市供需相對平衡的狀態。

長沙樓市供需基本上均衡



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  根據中原地產的預測數據,2014年長沙內六區新建住宅新增供應量預計在1025.83萬~1464.72萬平方米,加上內六區去年942.65萬平方米的住宅存量,今年長沙樓市的可售住房數量將達到1968.48萬~2405.37萬平方米。

  申銀萬國證券建地貸款高雄田寮建地貸款近期發佈的房地產行業報告顯示,目前全國房地產市場供需比為119%,整體呈現供需均衡的狀態,但城市之間分化嚴重。北上廣深四市供需比僅65%,供給不足狀況仍舊嚴重;長沙等二線城市供需基本均衡,供需比為116%。

  記者 羅曉星

內容來自sina新聞

  但是,中心城區房價上漲,將導致同面積段的剛需向新區外擴。表現在供給上,2014年,嶽麓區將有可能以421.08萬平方米,領跑各區新增供應量。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/08544046918.shtml

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  金隅連拿自住房地塊

  參與招標企業中,最高報價為北京建工--6.005億元,折合溢價率約3.35%,樓面價不足1.45萬元/平方米。

台中民間二胎房貸年息怎麼貸款比較會過件金隅43億奪得東壩自住房地塊 京自住房塊達26宗

  昨日兩塊地均為北京市屬國企利用自有用地建設自住型商品房項目,未來銷售限價均為2.2萬元/平方米,最大戶型不超過90平方米。

  昨天出讓的第二宗百子灣14號地,規劃建築面積約4.1萬平方米,底價5.81億元,是目前距離國貿CBD最近的熱點自住型商品房地塊。值得一提的是,2009年,百子灣地塊曾以7.1億元的價格由K2地產競得,後由於拖欠地價款,2012年市國土局收回瞭該宗土地。

  昨天,北京土地市場最新兩宗自住型商品房土地招標出讓,分別為朝陽區東壩單店地塊和朝陽區百子灣14號地。最終金隅嘉業以43.35億元奪得東壩地塊。就在不久前,金隅嘉業以22億元競得瞭首宗北京市屬國企利用自有用地建設自住型商品房項目地塊。

  面積較大的東壩單店地塊規劃建築面積約31.6萬平方米,底價43.23億元。在參與該地塊招標的三傢企業中,金隅嘉業報出瞭最高價43.35億元。如果以最高價計算,該地塊的溢價率僅為0.28%,樓面價約合1.37萬元/平方米。

  金隅嘉業在去年年底就曾以不足1%的低溢價率,競得瞭首宗北京市屬國企利用自有用地建設自住型商品房項目的地塊--原星牌建材制品廠地塊。

  自住房配建地塊達26宗房屋二胎借款二胎年息

內容來自sina新聞

  據統計,目前,北京市2014年自住型商品房地塊供應量已有四宗,而全市建設或配建自住型商品房項目的土地總數也已達到瞭26宗。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/09522572377.shtml
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  今年3月,國務院公佈瞭《國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》,提出要推進"以人為核心"的新型城鎮化規劃,以及2020年我國要實現常住人口城鎮化率達到60%左右。消息一出,不少業界人士將此視為對房地產商而言"喜大普奔"的好消息:新型城鎮化的推進必然會衍生出更多的住房需求,這會不會是房地產行業的又一個春天?

  此外,中國人傳統的觀念成為一道難以逾越的障礙。在廣州市社科院研究員談錦釗認為:"這是傢庭財產如何盤活的問題,是一個比較長遠的方向。對於沒有子女撫養、或者是退休收入比較低、沒有養老資金來源的老人而言,被采用程度或許會高一點。但目前來看,這部分人還是少數。對於大多數傢庭而言,房子是很重要的不動產,人們的傳統觀念還是要把傢庭財產傳承下去。畢竟大部分國人眼中,傢庭最大的財產就是一套房子。"談錦釗說道。

  以房養老啟動試點 實行之路尚需探討

樓市上半年喜大普奔:城鎮化出臺 以房養老試點

  在接受新華網記者采訪時,廣東體制改革研究會副會長彭澎認為,這次的新型城鎮化更加強調人的城鎮化,即身份的城鎮化,待遇的城鎮化,與以前以土定中心的城鎮化有所區別。許學鋒則強調,不能讓房地產成為獨行者,房子建起來之後,產業的規劃和建設要跟上。"有瞭產業,人到瞭城鎮裡才有工作,有工作才有收入,人才有支付能力,才能夠在這個地方生活,在這個地方成傢立業。"

  不動產登記列入時間表 難點未破阻力仍大

  然而,喜大普奔背後也存在問題。中山大學嶺2胎利率年息南學院風險管理與保險學系副教授宋世斌認為,在人口老齡化嚴重的背景下,保險公司提供一種新的養老保險產品,把老年人房產的價值發揮出來,這個產品毫無疑問具有價值。但在中國推行,首先面臨的障礙是住宅僅有70年產權的事實。"很多老人手裡的房子都比較舊瞭,70年產權剩下的不多,不解決產權的問題,後面的價值很有限。"宋世斌分析,中國的房價目前已處於高位,市場對未來房價波動的預期較高,因此,鑒於房屋未來價值難以估量,保險公司作出的價值評估將會比較保守,按相對較低的標準發放養老金,對老年人而言,這是最大的不理想因素。

  以房養老的利益分配問題也備受關註。"政府如果要關註孤寡老人,讓他們晚年過得更好的話,這項業務就不要完全商業化、暴利化地去運作,最好用帶有一些公益色彩、保本經營的方式來設計產品。"廣州市知名房地產專傢韓世同建議應當設計為沒有固定年限,一旦跟保險簽約,就可以保障到終老的產品。

  城鎮化戰略出臺 房地產行業迎春天?

  另一不理想因素是,老年人在進行以房養老的過程中,還需要承擔房屋抵押本身的手續費。"價值評估需要一級的評估師,法律手續包括抵押這些也都需要成本,保險公司不大可能承擔這部分成本。"宋世斌補充道。

  這一意見的出臺,被市場視為對新一輪城鎮化的有利助推。據相關媒體報道,當天,多個建設類行業股票相繼漲停。該報道續指,有六大行業率先受益於城鎮化建設。首先受益的無疑是房地產行業。其次,建材、基建行業也將充分受益於城鎮化建設。再者,隨著新型城鎮化建設的推進,包括供水、供氣、公共交通、醫療等公共服務行業也將迎來高速發展期。

  2014年的上半場樓市,風雲幻變。從2月初的降價潮打響今年樓市"第一炮",到全國兩會中政府工作報告"分類調控"思路的提出;從城鎮化工作進入實質階段,到不動產統一登記的推進;從地方政府明緊暗松"救市"疑雲,到央行喊話力挺剛需......2014年的上半年樓市,天天"上頭條"。

  住建部政策研究中心主任秦虹在公開場合發表的言論更是加劇瞭這種期待:"從市場層面來看,未來60%左右的新增住房需求將由城鎮化帶來。"她指出,到 2020年,如果實現城鎮人均居住面積35平方米的目標,其中60%的需求來自於城鎮化,而城鎮化新增城市人口需求主要是初次置業的需求,也就是所謂的剛性需求,其次是改善性需求。這意味著,未來的住房供給依然要高度關註首次置業的傢庭中小戶型的需求。

  然而,隨著七月的到來,這短暫的期待又幻化成空,其最大的阻力來源,是住房信息聯網要比想象中難得多。

  其後,國土資源部部長薑大明公開表態,今年國土部將在6月前提出不動產登記條例,建立不動產部際聯席會議制度和不動產信息共享平臺。

  在廣東,不動產統一登記工作領導小組及辦公室已於四月成立,建立和實施不動產統一登記制度也被廣東省國土資源廳列為今年的一項重點工作。

  種種跡象似乎都在指向住房信息聯網和不動產登記終於要千呼萬喚始出來。

  去年3月,全國人大審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》,明確"建立不動產統一登記制度",國辦隨後下發任務分工通知,要求今年6月底前出臺《不動產登記條例》。

  事實上,不動產登記遇阻並不是頭一遭瞭,有媒體指,早在七年前,"不動產統一登記制度"就已寫入《物權法》,但因分歧較大,未規定統一登記的范圍、機構和辦法,最終不瞭瞭之。

  盡管不動產登記條例未能如期報到,但其一旦推出,其預期產生的作用振奮人心:房產的擁有分佈狀況將更加透明;二手房市信貸增貸二胎年息場將有更多房源入市,空置房總量將會減少;房產大佬潘石屹更是公開表示,它將使房價大跌。這對於有購房需求的人來說,或許也算是喜大普奔的期待吧。

  6 月23日,中國保監會公佈瞭《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。自7月1日起為期兩年內,北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養老保險。與以往的試行不同的是,本次的以房養老放寬瞭準入條件,年滿60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人,就可以投保反向抵押養老保險。這對於部分有需要的老年人來說,無疑是喜大普奔的利好消息。

  除瞭業界關註,市場也對新型城鎮化給出瞭熱烈的回應。6月30日,中共中央政治局審議通過瞭《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》,指出要完善農村產權制度,維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。要區別情況、分類指導,由各地因地制宜地實行差別化落戶政策。

 利好背後,新型城鎮化要註意的一些問題也備受關註。

  但與此同時,他也指出如果要實現公益化的以房養老,不排除保險公司出現虧損的可能,這時,政府的財政支持或是機構介入進行兜底十分必要,否則沒有利益的話,保險公司的參與熱情也難以提振。

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??和平區計劃整修道路總長9.2公裡,車行道11.5萬平方米,人行道4.3萬平方米。包括中山路、十緯路、雲集廣場周邊、吉林路、中興大廈周邊、昆明南街周邊等17條道路。

內容來自sina新聞

沈陽今年計劃為50條破損道路治病



??沈河區計劃整修道路總長10.2公裡,車行道14.1萬平方米,人行道5.2萬平方米,包括南塔街、豐收路、泉園三路、八緯路等15條道路以及般若寺周邊路。

??據瞭解,整修道路范圍包括市內中心區域。其中:大東區計劃整修10.8公裡,行車道26.5萬平方米,人行道6.6萬平方米。包括聯合路西段、三自巷、聯合路東段、善鄰路、可久巷、小河沿路、尚品巷、新光路、東貿路、清泉路、仁安巷、東望街。

??按2015年城建計劃安排,今年全市計劃完成50條破損嚴重道路整修工程。主要傾向於居民小區附近的小街小巷等街路規劃進行整修。目前計劃整修的道路工程已啟動設計招標,經過整體規劃後,將可以最終確定具體整修的情況。

??

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08135963820599116875756.shtml

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??顧雲昌說,對樓市來說,不動產登記將會對買賣雙方的心理預期產生一定的影響,但總體來說,僅一項政策對樓市的影響十分有限。中國房地產學會副會長陳國強表示,不排除有些傢庭或個人由於不願進行登記,而處置名下部分房產,“這可能在局部區域導致供應增加。”

??

??根據國土部公佈,3月1日起將全面施行《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)。《條例》對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。新的登記薄證啟用後,以前的薄證繼續有效,新證按照不變不換的原則,不能要求當事人強制更換,小產權房不會發證。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/2015-02-26/15205976611498443982392.shtml

??國土資源部不動產登記中心副總登記師、產權登記處處長劉燕萍說,隻有權利人和利害相關人才能夠查詢信息;相關部門,如司法部門需要查詢權利人的財產時是可以查詢的,但必須提供查詢目的和查詢的證件。

據消息人士透露,因為房屋登記是不動產登記工作中重要的組成部分,更是不動產登記工作中涉及業務范圍最廣、登記類型最多、專業技術性最強的一類登記,所以,目前沈陽市相關部門正積極爭取設立不動產登記機構。

??根據《條例》,土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬於不動產。具體而言,共有十項不動產權利需要辦理登記:集體土地所有權;房屋等建築物、構築物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草地等土地承包經營權;建設用地使用權;宅基地使用權;海域使用權;地役房屋二胎 房屋二胎銀行借款權;抵押權;法律規定需要登記的其他不動產權利。

??新浪樂居訊(編輯 丁瑤)註意!不動產登記簿證即將在沈陽正式露面!

??住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲 昌認為,不動產登記制度對房價的影響沒有想象中那麼大,“不動產登記制度並不直接影響房價,隻是會對以它為基礎的房產稅、遺產稅產生影響。不動產完成登記還需幾年時間,房產稅、遺產稅的征收辦法也尚未形成。”

而在新浪樂居的調查中,沈陽市房產局內部人士透露,沈陽是第一批試點,自3月1日起房產證將不再發放,轉而發放不動產證,但舊版的房產證仍舊可以使用。在辦理程序上,目前來看並沒有什麼改變,隻是在未來或許會將所有的不動產登記窗口統一,而從實質上講,就是不動產信息進入聯網時代。

沈陽今起換發 新房證 不動產登記機構有望統一

??

???◎哪些不動產需登記?

??根據《條例》,不動產登記簿主要記載四類事項:不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限八德房屋二胎制、提示的事項;其他相關事項。

???◎誰可以查詢不動產信息?

??有瞭這些信息,是不是可以隨便查詢別人的不動產信息?當然不是。

??

??國土資源部不動產登記中心法律處處長蔡衛華說,不動產登記對普通老百姓享有的不動產權利沒有影響。“主要是因為《條例》明確規定,不動產權利人已依法享有的不動產權利不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。”蔡衛華還提到,如果不賣房子,可以永遠持有原有的證書,原有的證書永遠有效。

??◎專傢觀點:並不直接影響房價

??此外,沈陽作為不動產登記實行的第一批城市,有望在近期統一不動產登記范圍,並確定登記機構,不動產登記有望“合一”,實現“一個窗口進、一個窗口出”。

??顧雲昌認為,不動產登記條例的實施,將為房產稅的征收提供數據支撐。中原地產首席分析師張大偉也提到,不動產登記制度,有助於推動全國住房信息聯網,為房產稅的全面征收提供條件。

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內容來自sina新聞

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  由當初的無所謂,到如今沒有車也要先買車位的超前意識,業主對車位購買的心態轉變,帶動瞭樓盤車位的銷售與價格的攀升。因為看準業主對車位的需求,個別樓盤公然出售公攤面積車位的使用權。位於城南魁奇路旁一樓盤在將近兩年的時間裡都在銷售公攤車位,廣告甚至打到瞭周邊小區銷售。恒福新城銷售人防車位,吸引瞭大批業主搶購。專傢提醒,這類車位隻有使用權沒有產權,業主要瞭解清楚車位使用年限及歸屬再購買。

  業主回應:多為本小區業主購買

  所謂的"陽光車位",即"無產權的公攤車位",是指占用公攤面積劃分而成的車位。廣東提德律師事務所羅曼納表示,根據《物權法》第七十四條第三款的規定,占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。根據該條規定,"無產權的公攤車位"屬於業主共有,對於共有部分,隻有業主才有權處分。但業主委員會可以根據委托物業管理公司對陽光車位進行管理,對外進行出租使用收益,租金收益除去必要的管理成本等費用之後,剩餘租金收益可歸入小區維修基金。

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  "陽光車位"出售,實則還是租

說是賣車位 隻有使用權

  探因: 無產權為何仍能熱銷?

  --專傢提醒,該車位實則出售的是使用權,最高使用年限隻有20年

  老城區停車難,讓沿路小區的車位成為瞭搶手貨。不管是否帶產權,這些車位都獲得瞭不少業主的歡迎,也成為瞭部分開發商回籠資金的途徑。

  不過,物管公司攔住車位,禁止業主停放車輛,同時公開面向周邊樓盤出售車位的做法引起瞭業主的集體不滿。因為小區的公攤面積屬全體業主共同所有,開發商無權自行處置。經過協調,開發商於2012年下半年開始相繼收回原已"出售"的車位。

  文/佛山日報記者冀曉瑩

  按照現行的相關政策,車位首先應滿足本小區業主的需求。該樓盤允許外圍樓盤業主購買車位,究竟有多少人買單,記者已經無法瞭解到具體數字。不過該小區的部分業主就表示,購買這些車位的基本上都是本小區住戶。

 最高出租年限為20年

  "說是允許周邊小區的業主來買,想想也不實際。"在業主廖女士看來,開發商的這種做法更像是一種幌子,用來刺激本小區業主去購買。而不少惠景城、的住戶也表示聽說過可以在該樓盤購買車位的消息,但購買意願不強。

  據小區業主反映,今年3月份起,由業委會牽頭,采取公開抽簽的方式,出租已收回的陽光車位,滿足本小區業主的日常停車需求。

內容來自sina新聞

  記者瞭解到,所謂"出售"的"陽光車位",實則賣的是車位的使用權。陽光車位屬於小區的無產權公攤面積,開發商在出售時隻會與買傢簽署相應的租賃合同。

  2011年底,位於城南的一樓盤,"出售"約40個"陽光車位",均價15萬元/個。目標客戶不僅針對本小區業主,還面向惠景城等相鄰樓盤業主。據瞭解,這些車位頗為搶手,短短兩三個月就已所剩無幾。"挺多人買的,2012年頭的時候差不多都賣完瞭。"業主吳女士告訴記者。

  無產權車位的銷售反映出瞭業主對購買車位的心態變化:從以前的"無所謂、暫時沒有需求"到如今沒有車也要先買車位的超前意識。

  年頭兆陽禦花園新一批車位開售,私傢車在銷售中心門外排成排;近來熱銷的恒福新城人防車位,也吸引瞭很多已有一個甚至兩個車位的業主購買。恒福新城的業主張小姐將其認為是超前消費,"我傢有一個產權車位,現在傢裡隻有一臺車,是夠用的,不過考慮到日後添置新車的需要,多買個車位早作打算很有必要。"同時,張小姐告訴記者,目前恒福新城的入住率已經達到八成,隨著住戶新添車輛的增多,會帶動車位售價、租金的上漲,"與其這樣,還不如自己早點買個車位。"

  面對車位租金的隻高不跌,同個樓盤的一期住戶孫小姐感到頗為後悔。"2010年,產權車位賣到28萬/個,我們1-3棟的業主是最早期的住戶,開發商給出瞭特惠價23萬/個,可我覺得太貴沒有買。"放棄自購,孫小姐選擇瞭租用車位,不過7500元/年的租金也是一筆不小的開銷。"按照現在的租金水平,如果當初購買瞭產權車位,20多年也就回本瞭,還能省去不少麻煩,早知道長痛不如短痛瞭。"

  產權屬業主共有

 事件:

  "公攤面積車位"的出租需要註意一個期限問題,根據《合同法》第二百一十四條的規定,租賃合同最高期限是20年,所以"公攤面積車位"的出租期限應當不超過20年,否則超出部分將無效。

 車位優先本小區業主

  羅律師指出,按照《物權法》第七十四條規定:建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。根據以上規定,首先滿足業主的需要是原則,但並不限制對小區業主之外的人進行出售。在滿足一戶一個車位的前提下,如果有剩餘車位,開發商是可以自行選擇租售方式和對象的。

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  南都訊見習記者曾春花今年4月,佛山樓市在傳統淡季實現逆襲,全市成交均價首次突破"9字頭"大關,成交總面積也達到73萬㎡,堪稱馬年的一個樓市小高峰。讓人驚訝的是,進入"紅五月"後,佛山卻沒能繼續紅下去。市住建局昨日公佈,5月樓市量價齊跌,新建住宅銷售成交面積52.22萬㎡,成交套數4770套,環比分別下跌28.48%和26.86%;成交均價重回"8"字頭,為8810.33元/㎡,環比下跌2.95%。

  專傢認為,漲降幅度在5%以內,房價都可視作穩定



  4月樓市的逆襲讓人對佛山5月樓市的表現充滿期待,然而昨日市住建部門公佈5月住宅交易數據後,令不少業內人士感到意外。"今年5月的含金量確實比往年差很 遠,整個獅山、羅村板塊,順德大良區域,表現都不理想。"佛山世聯房地產咨詢有限公司總經理劉世恩說,在城區,如季華路沿線物業,5月出貨基本上靠特價和 優惠,不做特價就賣不動。"隨著銀行信貸政策越收越緊,利好越來越少,產品同質化程度越來越高,入市量也越來越大,幾種不利因素之下,客戶觀望情緒非常濃 厚。"

  註:因政府未公佈成交數量,廣州市為5月一手住宅網簽數量。珠三角各城市以及五區樓市對比,均為5月新建住宅銷售成交數據。



  佛山樓市出現"拐點"?土融台南柳營土融



 &台南房屋二胎emsp;這是否意味著佛山房地產市場出現"拐點"?劉世恩認為,拐點意味著成交量、價格完全進入下行通道,類似斷崖式、泡沫崩潰帶來的"拐點"。"這在佛山不太可能,畢竟剛性需求擺在那,且價格也沒有離譜到不可接受的程度。"

  預計下半年促銷增多

  劉世恩分析,進入6月,發展商到瞭年中交答卷的時候,加上去年開工量比較大,下半年入市的產品進一步增加,預計會有更多發展商加入到價格促銷的行列。同時, 由於廣州價格松動,廣佛交界處熱銷產品隨之也面臨價格松動,從6月開始可能會出現成規模的、以價換量的銷售方式,由此引發佛山市場價格結構的變化。對於有 剛需的人群來說,或是一個買房的好時機。

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??3上海閘北區大寧路街道325街坊地塊住宅101.02014-1-28方興地產112%

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-01/01025956101866504106821.shtml

??2014年全國100城市經營性用地的總溢價率為12.6%,同比下降5.8個百分點。受房地產市場趨冷的影響,全國土地市場低溢價及底價成交成為市場主流。全國100城市經營性用地的整體溢價率自去年3季度達到高點之後便基本保持一路下滑態勢。

??二線28460 -32%2234 2%6358 -31%

??4北京西城區華嘉胡同0110-633地塊住宅,商業74.62014-8-20華融110%

??三四線10973 -56%1402 5%1538 -54%

??盡管年初的土地市場延續去年年底的火熱,溢價率保持較高水平,但是自3月份開始,杭州等地有多個項目降價,樓市隨之趨冷,受此拖累,自4月份土地市場的溢價率達到今年的最高點24%之後,逐漸轉冷,於6月份達到今年的最低位置。下半年的溢價率由6月份的最低點開始築底回升,得益於一線城市土地市場成交的火熱,9月份的溢價率升至下半年的小高峰15%。然而好景不長,受到二三四線城市的拖累,4季度整體溢價率持續下行,截止至12月20日,4季度全國100城市經營性用地的溢價率僅為10%,為近2年的最低點。

??註:底價成交指地塊成交價格等於起始掛牌價,即溢價率為0.申請二胎房貸條件年息利率多少免費諮詢試算

??(億元)金額同比

??數據來源:CRIC

??(萬平米)面積同比成交均價

??盡管今年土地成交規模呈逐漸下滑態勢,土地價格卻仍然堅挺,甚至在四季度出現大幅攀升。土地出讓收入是地方財政的重要組成部分,這就從根本上形成土地價格易漲難跌的走勢,尤其是一線以及重點二線城市,在今年房價下行的市場背景下,下半年多地還調高瞭基準地價,如北京、青島、濟南等。基準地價的上調雖不能直接決定土地成交價格,但是作為土地起始價格的參考,勢必會推動土地價格的上漲。此外,房價下行、地價堅挺的共同作用下,企業拿地熱情冷卻,對此政府為瞭保證土地出讓效率,推出更多核心地區優質地塊,引發企業的競爭,從而進一步推動瞭土地市場量跌價漲的走勢。

??圖3-1:2013-2014年各能級城市經營性用地成交溢價率季度走勢圖

??三四線13726 -60%1484 22%2037 -51%

??9上海楊思社區Z000602編制單元15-08地塊住宅33,7402014-1-23嘉寶實業58%

??住宅用地一線2964 -20%11790 63%3495 31%

??圖4-1:100個監測城市經營性用地流拍率月度走勢

??根據土地政策的核心內容,今年的土地政策大體可歸為四大類(詳見附表),第一類強調集約節約用地,盤活土地。隨著城市開發的深化,不少城市面臨土地資源緊缺的問題,特別是北上廣深四大一線城市及重點二線城市,因而集約化用地以及盤活存量土地成為2014年土地政策的基調。國土資源部先於6月6日發佈瞭我國首部專門就土地節約集約利用進行規范和引導的部門規章——《節約集約利用土地規定》,隨後又於9月25日出臺《關於推進土地節約集約利用的指導意見》,《意見》在繼續強調集約節約用地、盤活存量的基礎上,進一步強調建設用地總量控制和減量化戰略。推進集約用地不可能一蹴而就,是長期調整的一個過程,短期對市場供應影響有限。在國傢出臺相關政策之後,各城市也開始響應,上海、廣州、杭州、佛山及廈門等地也就集約用地、盤活土地存量出臺瞭極具地方特色的相關政策,但是目前總體來看,都還處於政策出臺階段,實際實施及相應效果還有待落實。

??5上海楊浦區平涼社區03F5-01(平涼街道47街坊)地塊住宅41,0782014-11-26陽光城61%

??表2-1:2014年各能級城市 土地成交情況

??從各能級城市成交價格表現來看,城市分化愈發顯著。一線城市的土地市場,尤其是住宅用地市場,對房企而言,始終是兵傢必爭之地。2014年一線城市平均樓板價過萬元,繼深圳土地價格破萬之後,北京今年的土地成交平均價格也同比大幅上漲33%至12970元/平方米,一線城市平均土地價格大幅增長36%。二線和三四線城市的平均樓板價也有不同程度的增長,但是增幅明顯不及一線城市,與一線城市的差距越來越大。二線城市之間的分化越加明顯,廈門、鄭州、青島、天津等地的經營性用地成交平均價格漲幅超過35%,而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經營性用地成交平均價格降幅均超過15%。此外,三四線城市今年經營性用地的成交均價為1484元/平方米,較去年同期大幅增長22%,一方面是由於政府推出更多優質地塊,另一方面也是因為企業戰略選擇導致的,企業在三四線城市的發展不再是遍地開花,而是選擇更加具有潛力的核心區域去發展。

??第三類,多地上調基準地價。今年下半年,濟南、北京和青島等地先後發文調整基準地價,不同屬性、不同等級土地均有不同程度上調。雖然土地成交價格是由市場決定,最終成交地價也並非基準地價,但基準地價的上調仍可能推動企業拿地成本的繼續擴大。如果土地成本無法得到很好的控制,房價下行也就成為空中樓閣。

??10上海楊浦區定海社區B5-5(大橋街道117街坊)地塊住宅33,7232014-11-13珠海華發47%

??五、地王:年初年末地王頻現,意料之外的地王年

??10深圳大鵬G16301-0701地塊綜合54.02014-4-9佳兆業59%

??2上海盧灣區五裡橋街道104街坊39/1宗地塊住宅;59,8592014-7-9麗豐控股63%

??門檻單價地王(元/平方米)總價地王(億元)

??從市場變化來看,土地市場自1月到一個高峰之後,成交總量持續走低。年初土地市場延續之前火熱的成交態勢,競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進入謹慎觀望態勢,土地市場也逐漸降溫,企業拿地態度愈發謹慎。一季度經營性用地成交建築面積19754萬平方米,同比減少12%。二季度以來在政府推地減少、以及企業拿地積極性不高的推動下,土地市場成交規模持續大幅縮減。進入四季度,隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動,加上政府年底集中推地以及企業在一二線城市的補倉需求強烈,部分一二線城市土地市場回暖。

??合計55622 -44%2632 27%14642 -28%

??第二類,土改新突破,農地流轉意見出臺。2014年11月20日,作為土改中一直備受關註的農地流轉相關政策——《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》出臺。《意見》主要明確以下幾點:實現所有權、承包權、經營權三權分置;農村土地承包經營權登記、確權、頒證工作正式啟動,並要求在5年左右的時間內完成,以妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題;經營主體多元化;發展適度規模經營已成為必然趨勢。我們認為雖然農村承包土地經營權流轉政策對房地產市場短期影響甚微,但是其有利於解放農村人口,長期則相對利好,尤其是對於一些產業地產。

??數據來源:CRIC

??7北京石景山區老古城綜合改造項目C等地塊綜合59.02014-11-2中海地產28%

??四、流標:市場低迷拿地謹慎,流標率現高位徘徊

??從各能級城市成交規模表現來看,各級城市成交量全面大幅下跌,但是價格分化愈加明顯。受整體市場的影響,各級城市土地市場成交規模出現不同程度的萎縮。但是從各能級市場來看,在房企紛紛轉戰一二線城市的影響下,三四線城市的土地市場去年已經走冷,而隨著市場走勢的持續惡化,市場低迷逐漸蔓延到部分二線城市,導致二線城市之間也出現不同分化,一線城市相對而言所受影響最小。隨後在限購放松、限貸放松、央行降息等一系列政策的利好下,一線以及重點二線城市率先走出低谷出現回暖。一線城市全年土地成交規模同比減少28%,降幅較二線以及三四線城市明顯較低。

??一、政策:四類政策主導市場,集約用地是主旋律

??TOP202605718695-28%46.0044.41-3%

??從拿地企業來看,主要有以下特點:首先國企(央企)當仁不讓,總價前十的地王有六幅是國企拿的,兩幅是企業聯合拿的,當中也不乏國企的影子,如中民投聯合體拿下的董傢渡全國總價地王。此類企業最大的特點就是資金充裕,具備拿高總價地塊的實力,如方興、中海等。二是激流勇進的閩系房企依然表現搶眼,這類企業一向以拿地激進著稱,如融信等。三是企業聯合體也是地王“專業戶”,如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業與生命人壽等合作拿下深圳前海地王。此外,一些民營企業、外資企業出於對一線城市核心區域地塊的看好以及補倉需求,也比較積極進取,如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區區域地王。

??8北京懷柔區雁棲鎮柏崖廠村HR02-0200-6001等地塊商業,公建配套&其他56.82014-8-21北京控股0%

??各能級城市繼續橫向分化,二線城市之間縱向分化也將加劇。2015年整體市場較為平穩,消化能力強的一線城市市場需求旺盛,市場形勢仍然比較樂觀,房企拿地的意願也較為強烈,因此一線城市穩中有升。盡管如此,房企拿地需更加謹慎,對於競爭激烈的地王,特別是一些區域地王要懂得“放手”。同時,二線城市將延續2014年態勢,縱向分化繼續加劇,合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等二線城市土地消化周期較短,在2015年將保持供求平衡,房企可有選擇的在這些城市拿地。而大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市則有較大存量過剩的風險,供求壓力仍然巨大,房企拿地需謹慎。此外,對於三四線城市也不能全面看空,許多三四線城市不乏良好的發展機會。

??圖3-2:土地底價成交占比月度變化走勢

??(元/平米)均價同比成交金額

??經營性用地一線4339 -28%10926 36%4740 -2%

??二、成交:整體市場成交量下滑,價格結構性上漲

??數據來源:CRIC

??2深圳南山區T201-0080地塊綜合134.12014-1-23兆華斯坦,前海國際能源-

??TOP501800114482-20%33.0032.40-2%

??第四類,肅清土地市場違規操作。為瞭確保土地市場的有序運轉,進一步規范土地市場,國務院發佈瞭關於清理規范稅收等優惠政策的通知。同時《節約集約利用土地規定》也嚴禁以土地換項目、先征後返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款的行為。目前土地市場透明度不夠,暗箱操作、“私人定制”等現象還是時有發生,而為瞭保證土地市場的健康長遠發展,肅清土地市場違規操作的規范類政策必不可少。當然,政策本身都是好的,但如果無法落地執行,一切也都是空談。

??註:流拍土地包括:流標、撤牌、政府收回

??數據來源:CRIC

??二線37557 -36%2094 8%7865 -31%

??從2014年經營性用地成交總價和單價TOP10排行榜來看,地王主要出現在一月、十一月和十二月,呈現兩頭翹的啞鈴格局。年初延續2013年形勢大好的勁頭,土地市場依然火熱,房企拿地意願強烈,地方政府借機推出多幅質地塊,從而形成瞭“地王”頻出的小高潮,深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王無不在土地市場掀起熱浪。但是自3月份以來,整體樓市出現下行態勢,土地市場也保持平淡走完瞭二、三季度。就在此時, “930”房貸新政、降息等一系列利好政策相繼頒佈,為樓市註入瞭一劑強心劑,土地市場開始回暖,特別是十一月,董傢渡地王的順利出讓昭示著2014年土地市場新一輪小高潮的來臨。

??從拿地城市來看,相較於去年,今年排行榜二線城市幾乎難覓蹤影,北上廣深四大一線城市依然是名副其實的“地王集中營”,尤其是單價排行榜,完全被北上“瓜分”,城市分化日益明顯。我們認為市場成熟高、風險小、土地資源稀缺三大原因造就瞭一線城市在土地市場中無法比擬的地位,成為房企爭奪的主戰場,這也是一線城市頻現地王的主要原因。

??數據來源:CRIC

??從入榜門檻來看,雖然單總價TOP10、20、50的門檻較2013年同期全面下行,但仍處於高位,且單總價的榜首地塊均高於去年,土地市場“漲易跌難”已是一個不爭的事實。盡管整體市場下行,土地市場也表現的不溫不火的,但企業並不缺乏消化高價地的能力,一旦市場出現好轉,企業的拿地意向就迅速抬頭。

??表5-1:2014年全國100個監測城市經營性土地成交總價/單價門檻

??合計42397 -40%2687 25%11391 -25%

??20132014同比20132014同比

??TOP158570633778%217.7248.514%

??TOP103482133723-3%58.6254.00-8%

??另一方面土地成交結構的變化也是造成年末土地價格明顯上漲的主要原因,三、四季度一線城市土地成交環比持續增長,占整體成交的比例也從二季度的6.3%逐步增加至四季度的9.3%。一線城市成交占比的增加,主要是由於政策的利好使得一線城市以及部分二線城市四季度出現回暖,加上企業在一二線城市的補倉需求強烈,導致一線以及部分二線城市土地市場年底形成一波小高潮。此外,三四線城市中房價較高的城市,年底也迎來一波成交高峰,使得三四線城市的整體價格也有明顯上升。

??今年三四線城市土地市場經營性用地整體流拍率為10.8%,較去年降低1.7個百分點,這主要是因為今年三四線城市經營性用地總體供地2087宗,較去年(4558宗)大幅減少54.2%。三四線城市經濟不發達,人口吸附能力有限,市場總體容量有限,房企紛紛出走三四線城市,轉戰一二線城市,加上整體市場不景氣,因此政府供地意願不強,大大減少土地供應,所以導致雖然整體市場不好,但是流拍率並不高。預計未來一段時間內,三四線城市整體土地市場成交情況很難有根本性的改觀。

??2014年 土地市場整體表現低迷,成交規模大幅縮水。今年我們監測的100個城市經營性用地成交建築面積55622萬平方米,同比下降44%;其中含住宅用地成交建築面積42397萬平方米,同比下降40%。具體到城市來看,超8成城市經營性用地成交金額出現下滑,土地成交金額超千億的城市從去年的4個下降至2個,僅餘北京和上海。

??表5-2:2014年全國100個監測城市經營性土地成交總價TOP10

??排名城市土地名稱土地屬性土地價格(億元)成交時間受讓方溢價率

??1上海黃浦區小東門街道616、735街坊地塊綜合248.52014-11-18中民投聯合體0%

??從各能級城市來看,一線城市今年整體土地市場的流拍率相對較低,為9.5%,但是仍較去年同期增加瞭3.3個百分點。從今年一線城市流拍率的走勢來看, 1-4月份流拍率均低於5%,5月份受到市場波動的影響,廣州增城從化多宗地塊流標,黃浦區兩宗地塊撤牌,造成流拍率急劇上升至29%,隨後,地方政府調整供應節奏,流拍情況有所好轉,7月份一線城市無經營性用地流拍,到10月份,由於土地市場成交情況轉差,廣州市多宗地塊撤牌,上海政府收回1宗土地,廣州、深圳各流拍1宗、2宗土地,土地流拍情況持續惡化,上升到今年的最高點32%。受到市場波動的影響,一線城市其餘月份的流拍率維持在6%-18%的水平,波動較大。

整體市場逐漸回暖,各級城市將繼續分化

??2014年土地市場先熱後冷,到年底又出現部分城市回暖,可謂跌宕起伏。年初土地市場延續2013年的火熱成交態勢,各地政府加快推地速度,優質地塊不斷上市,為已經高溫的土地市場再加瞭一把火。一季度末,自杭州爆發的樓盤降價風潮開始蔓延,房企銷售不理想,拿地意願不強烈,各地方政府也減緩瞭推地速度,土地市場也逐漸降溫。進入四季度,隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動,加上政府年底集中推地以及企業在一二線城市的補倉需求強烈,部分一二線城市土地市場回暖,地王頻現。總體來看,整體市場的不景氣導致土地市場成交規模大幅萎縮,但是土地的稀缺性使然,土地價格依然保持上升趨勢,呈現量跌價升整體走勢。

??5廣州白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠地塊住宅,公建配套&其他64.52014-11-24越秀地產0%

??6廣州天河區岐山路183號油制氣廠地塊住宅,公建配套&其他61.52014-4-21廣州城實投資1%

??三、溢價:溢價率持續下挫,底價成交為市場主流

??由於房地產市場成交方面起色不大,企業的拿地熱情始終不高。今年100個監測城市經營性用地成交地塊中,底價成交地塊占比達75%,同比大幅增長6.5個百分點。底價成交地塊的增多,說明由於今年房地產市場不理想,市場上多個聲音看空地產板塊,房企拿地信心不足,其次,許多房企尤其是中小房企今年銷售舉步維艱,回籠資金有限,資金鏈緊張,沒有多餘資金購地。

??9福州臺江區宗地2013-41號地塊(”融信雙杭城“地塊)住宅,商業56.22014-1-10融信集團0%

??圖2-1:100個監測城市經營性用地成交季度走勢

??數據來源:CRIC

??表5-3:2014年全國100個城市經營性土地成交單價TOP10

??排名城市土地名稱土地屬性成交樓板價(元/㎡)成交時間受讓方溢價率

??1北京西城區華嘉胡同0110-633地塊住宅,商業63,3772014-8-20華融110%

??城市間的表現分化明顯,一線城市溢價率的表現明顯優於其他各線城市。今年上半年一線城市經營性用地溢價率達到26.5%,較去年同期增加5.2個百分點,但是到下半年,隨著市場調整的深化,一線城市的溢價率也下滑至19%,但仍明顯高於二線和三四線城市。

??3上海靜安區南西社區111-09地塊商辦53,5752014-12-10上海靜安地鐵投資0%

??4上海閘北區大寧路街道325街坊地塊住宅47,6092014-1-28方興地產112%

??統計范圍城市能級建築面積

??6上海楊浦區平涼街道18街坊地塊住宅39,2642014-5-16保利置業37%

??7北京海淀區太平莊村2號地綜合37,7422014-12-4金地聯合體1%

??8上海黃浦區小東門街道616、735街坊地塊綜合35,3922014-11-18中民投聯合體0%

??與去年相比,盡管今年土地市場的供應量一直維持低位,但是流標率卻並未下降,而是維持在較高水平。年初時,土地市場尚沉浸在去年的火熱形勢中,供應量維持高位,流標率處於低位,但是自3月份樓市轉向,流標率就一直居高不下,到今年10月份,流標率達到近2年的最高點20%,此後,由於中央和地方各級政府陸續出臺政策救市,年末土地大幅流標的情況有所緩解。

??數據來源:CRIC

??數據來源:CR2胎土地貸款全省皆可處理IC

??六、展望:各能級市場繼續分化,低溢價將為常態

??總體而言,2014年整體市場深度調整,土地市場也一波三折。2015年市場預計將平穩運行,在此大環境下,預計明年土地市場將有以下趨勢:

??政策將繼續以強調集約節約用地、土改等為主。考慮一線城市及重點二線城市依然緊張的土地資源,集約節約用地仍將為2015年政策的“主音”。在《節約集約利用土地規定》的基礎上,各地政府有望陸續出臺極具地方特色的集約節約用地政策。另外,土地流轉作為土改的一個難點和重點,在未來仍將是各地政府探索的一個重要方向。

??在土地財政的壓力下,明年或迎供地高峰。受整體市場下行影響,2014年二三季度土地市場明顯降溫,企業拿地意願受到抑制,政府推地節奏也放緩,前三季度全國土地出讓金收入增速逐月下滑,其中9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。一般而言,土地出讓金額不是一次性支付的,而是在6-12個月內繳清。因此去年尤其是下半年土地市場成交井噴在一定程度上支撐瞭今年全國土地出讓金收入的增長。但是據CRIC統計,截至今年12月20日全年,100個監測城市經營性用地成交金額同比下降28%,這將對明年的全國土地出讓收入產生一定的影響,進而為地方財政帶來壓力,這就可能推動明年各地政府加大供地力度。

??市場平穩運行,底價成交、低溢價將為常態。隨著930政策、取消限購、降息等一系列政策的發佈,政府手上可用於刺激房地產市場的“牌”已經不多,為瞭實現中國經濟的軟著陸,預計2015年國傢不太可能出臺較大政策幹預房地產市場,整體市場有望延續平穩趨勢。在此背景下,房企拿地積極性將有望繼續回升,但拿地勢必依然謹慎,底價成交及低溢價將成為常態。

??從月度走勢來看,今年各個月份的底價成交占比均維持高位,約為70%—80%的水平,底價成交為市場主流。其中一線城市2014年經營性用地成交底價成交占比最少,為50.7%,主要是因為一線城市優質地塊仍會受到市場追捧。三四線城市次之,為70.8%,主要是河北的燕郊、廊坊、香河等城市由於受到環北京經濟圈的利好,地塊基本上都獲得溢價成交,拉低瞭三四線城市的底價成交地塊占比。二線城市最高,達到80.2%,從房地產市場的表現來看,二線城市的大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市庫存壓力大,樓市的不景氣使得土地市場趨冷,底價及低溢價成交地塊占比大。

內容來自sina新聞

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