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兩會談樓市且看政策風如何吹？
??全國兩會釋放的信息向來被各行各業視為風向標，雖然今年的政府工作報告又沒有直接提及房價，不過有多處表述為樓市發展釋放瞭積極信號。近期連續兩次降息和不動產登記工作的展開，讓業內對於今年樓市走向一直爭論不斷。基本上處於下行通道中的房價，今年走向又會如何?記者邀請業內專傢，結合廣州本地情況就此展開分析。
??熱詞：穩定
??滿足住房需求也要抑制投機
??國務院總理李克強在政府工作報告中指出，要“加快培育消費增長點，穩定住房消費。擴大消費要匯小溪成大河，讓億萬群眾的消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力。”“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”
??全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為,穩定住房消費不是維穩高房價,而是要穩住合理的住房需求。無論是自住、改善需求,還是享樂、投資需求,都應該在房地產市場得到滿足。但是,政府應當通過稅收等手段,調節高檔住宅消費、投資性住房消費,特別是要遏制投機性住房消費。
??業界分析
??方圓地產首席分析師鄧浩志表示，穩定住房消費是一個正確的概念，以往房地產被“妖魔化”，其對經濟的貢獻，對就業的貢獻，對待改善居住環境的貢獻都被忽視或縮小瞭。重新正確看待房地產業，有利於刺激內需，提振經濟。而過去的房價上漲過快，問題並不在房地產行業，而在貨幣超發，產能跟不上等原因。
??合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，應該在大的背景下，穩定推進改革。房地產需要穩定，需要改革，但不應該反應到從房價上，而是要從城市發展進行改革，房價是供應關系的反映，不應該成為目標。在經濟下行的情況下，應該恢復市場調整，平穩健康。
??熱詞：不動產登記
??反腐有效“倒逼”房價不現實
??3月1日起實施的《不動產登記暫行條例》，給公眾帶來瞭促進房產反腐、“倒逼”房價下調等諸多期待。
??對此，全國政協委員、中國銀行監事梅興保認為，不動產登記把原屬不同部門監管的財產登記予以統一，對房產投機和房產腐敗勢必有抑制作用，短期內確實對房市有一定影響。但房價主要還是由供求、預期等因素決定，因此長期看很難“倒逼”房價下調。
??馮川建認為，進行不動產登記後，多套房產持有者會將一些房源投入市場，一些競爭優勢不明顯樓盤和項目會受到一些沖擊。但是僅僅靠不動產登記就會推動房價大幅下跌不太現實。
??業界分析
??58同城負責人透露，從近期全國網上二手房成交情況來看，無論從價還是量上都比去年年底要低，但這主要是因為淡季，和業主拋盤的原因沒有太大關系。“如果是因為不動產登記而拋盤的業主會有兩個特點，一個是大幅度降價賣，一個是近期才出現”。
??滿堂紅市場研究部高級經理周峰告訴記者，最近半年廣州公司每個月都是新增3600~3700套可售住宅，相對穩定，暫時沒有突然增多的現象。不動產登記在2007年就已經吹風要實施瞭,這麼多年來，一直在給多套房產的大業主出售的機會。那些真正持有多套物業的大業主不會等那麼久，該拋的，都在2009~2010年那兩年拋瞭，現在的業主都是按正常價格放盤。2011年開始廣州限購，就算業主肯拋盤，都很難找到合適的接手客戶。周峰認為，隨著不動產登記的逐步實施，未來半年時間內，廣州二手樓市還是保持相對的穩定。就算有意向放盤出售大面積物業的業主，也會先觀察一下，看具體城市會有什麼風向，不會立即把物業出售。
??熱詞：新常態
??健康的樓市是周期性的
??去年12月5日，中央政治局會議提出,2015年“堅持穩中求進工作總基調”,並且首次提出——“我國進入經濟發展新常態”。
??全國人大代表、中國華融資產管理股份有限公司黨委書記、董事長賴小民近日在接受媒體采訪時認為，隨著中國經濟發展步入“新常態”，中國房地產行業也迎來瞭“新常態”。房地產行業的“新常態”是理性回歸市場，體現真實需求。房地產行業仍然是中國經濟發展的支柱產業，關鍵是要促其平穩健康發展，防止大起大落。賴小民認為，房地產市場新常態的特征是“平穩增長，分化調整，求異創新”。
??貸款2胎怎麼貸款比較會過件全國政協委員、杭州市市長張鴻銘在兩會上說，隻要清醒地認識中國房地產市場新常態，並采取準確的“雙防”並重的措施，一防范樓市再次過熱、虛火上升，二防范樓市全局性的急速趨冷和房價大幅下跌，中國樓市總體上穩定健康的發展是完全可期的。
??綠地集團董事長張玉良認為，未來房地產調控、地產投資的關鍵在於讀懂中國樓市的“新常態”。中國房地產市場未來的發展空間,整體和區域需要細分來看。整體而言,中國依然處在快速城鎮化階段、經濟發展依然保持較快增速,房地產業仍有較大發展空間,但存在結構分化。
??業界分析
??廣州知名房地產專傢韓世同認為，過去的房地產市場一直處於非正常的狀態當中，隻漲不跌，由賣房來主導整個市場。但他認為，健康、正常的樓市應該是周期性的，各種形態能夠交替出現，而現在的樓市新常態，應該就是這種健康樓市的開始。樓價有漲有跌；供求關系上，供大於求和供不應求交替出現，有買房市場也有賣房市場階段；樓盤類型上，有投資型樓盤主導的階段，也有剛需和改善型樓盤主導的階段。韓世同舉瞭一個非常生動的例子，目前樓市已經從黃金時代過渡到瞭白銀時代，就像是一場球賽，剛踢完上半場，開始到瞭下半場瞭。以前的房地產市場的形態太單一，在新常態下，會出現更多種多樣的變化。
??熱詞：保障房
??“存量房轉保障房”呼聲高
??今年政府工作報告關於房地產市場的表述中，存量房轉保障房的提法引起瞭業內的廣泛關註。報告顯然也找到瞭樓市低迷的癥結之一，及部分城市的高庫存問題。今年的政府工作報告提出住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這是一個新的政策點。今年初，住建部已內部引導高庫存城市少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。
??“政府在保障房方面承擔提供責任，但並非要親力親為去建造、生產。加之現在多地商品房庫存較大，完全可通過市場手段來籌措保障房房源。”全國人大代表傅企平表示，今後將存量房轉為保障房的探索實踐將逐漸增多。
??據記者瞭解，目前內蒙古鄂爾多斯、湖南長沙等地都已經開始嘗試存量房轉保障房的做法。
??此前，廣東省住建廳廳長王芃也表示，廣東將探索將存量房作為保障房和棚戶區改造安置房的方式方法。據瞭解，今年廣東將新開工建設保障房5.77萬套，棚戶區改造8.39萬套，農村危房改造完成至少10.15萬戶。此外，廣東將探索住房保障“貨幣化”的有效途徑，推進“人頭補”和“磚頭補”並重，支持中低收入傢庭在市場上購買、租賃住房。
??業界分析
??鄧浩志認為，“統購市民餘房”這一舉措，表面看不會即時對市場產生影響，但地方政府實則已經擁有很大的彈性處理存量住房甚至直接幹預住房的定價的權力。
??也有人認為，如果存量商品房正式成為保障房和棚戶區改造安置房的來源，不僅有利於更好地推動改善住房困難群眾居住條件，也將為商品房增加出路，加快商品房庫存去化，實現住房保障和房地產市場雙贏。
??不過，業界人士指出，該政策仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。
??熱詞：限購
??廣州今年取消不太可能
??“取消限購”成為兩會期間不少代表、委員的熱議話題。全國人大代表、廣東省惠州市委書記陳奕威就表示：“從目前情況看，限不限購都不會產生太大影響。如果使用其他手段可以將房價控制在合理區間，那麼限購就不是唯一選擇，完全可以放開。”
??全國政協委員、星河灣集團董事長黃文仔呼籲廣州也應松綁限購。他反復強調政府既不應該打壓樓市也不應該救樓市，應該讓它市場化發展。被問及廣州的限購政策，他表示：“可以考慮從郊區開始逐步退出限購。”
??業界分析
??鄧浩志表示，廣州不太可能取消限購，從根本上看北上廣深這些一線城市，整體還是處於供不應求的局面，長期看這些一線城市的人口增長速度過快，對住房的需求也較大，如果放開限購房價有可能失控。至於廣州，今年應該整體保持限購，如果有放松的，可能也隻是個別的區域。
??周峰認為,類似廣州這種一線城市，短期內未必一定要取消限購，這個城市的房地產市場還是比較理性的，不存在過度炒作的空間，隻要把前期相對嚴厲的政策作適度的放松，已經可以保證市場沿正常狀態發展瞭。
??熱詞：房價
??一線城市難有大波動
??國務院總理李克強在政府工作報告中指出，群眾對住房還有不少不滿意的地方，要進一步穩定住房消費，繼續推進住房公積金改革，逐步改進住房保障，同時加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度，促進房地產市場平穩健康發展。
??房子二胎利息怎麼貸款比較會過件報告起草組成員、國務院研究室司長向東認為，“房價”這個詞兒是沒出現，但講瞭房地產，主要是促進房地產健康平穩發展。房地產不僅是商品屬性，還有社會屬性。政府的責任主要是保基本，所以今年提出城市危房改造。
??全國政協委員、星河灣集團董事長黃文仔預測，2015年的房價不太樂觀，但是房價大幅度的下跌不太可能，特別是一線城市。尤其是廣州的房價不會出現大的波動，“已經十分理性瞭，”但二三四線城市下行壓力比較大。
??黃文仔認為：“如果是自住，基本上是（購房）好時機，想它降價的話，那你有可能會失望。”
??業界分析
??鄧浩志指出，或許很多人還在期望房價再跌一會兒，然後再出手，但這已經不可能瞭。雖然官方數據沒有出來，但我們已經感受到春節過後市場的熱度，整體成交十分活躍。加上政策的持續給力還有預期中的繼續給力，一些城市房價上漲或許是很快的事情。什麼才是最好的抄底時機？坦白說，已經過去瞭，而現在，早一天比遲一天都要好。
??熱詞：營改增
??地產領域很多問題尚不明朗
??今年1月，國傢稅務總局宣佈，營改增范圍擴大到不動產、建築業、金融保險業、生活服務業。
??中國財政部長樓繼偉表示，營業稅改成增值稅，四大領域中最難改革的就是不動產領域，測算非常難。在經濟下行期間，不能提太高稅率。涉及不動產形態也不一樣，辦公樓廠房都有買有租的，非常頭疼。他還表示：“針對不動產業營改增，不敢說哪一天能出臺，反正今年要出臺”。
??全國政協主席、新華聯集團董事局主席傅軍認為，營改增擴大到房地產、建築行業，可能會導致企業稅負上升。他認為目前營改增在房地產行業的具體實施中，還存在一些問題；例如在營改增之前購進的房產，如果在營改增之後賣出，因為沒有進項稅配套抵扣，會造成稅負大幅攀升。他建議財政與稅務部門充分考慮進項稅抵扣范圍，且為避免重復征稅，應取消土地增值稅。
??專傢分析
??中山大學嶺南學院財稅系系主任林江表示，目前房地產營改增最大的問題在於該如何征收。房地產一直以來除瞭征收營業稅，也在征收土地的增值稅。這次提出的房地產“營改增”是要征收房地產增值稅，具體應該如何計算，該怎樣凈價抵扣，都成瞭一個問題。林江還說，雖然房價一直都在上漲，但是這並不代表房產的增值，而是土地的增值使得房價上升瞭。土地的增值稅已經征收過瞭，房產增值稅又從何而來？有什麼樣的依據來判斷房產的增值？多久征收一次呢？這些都是房地產營改增目前還不太明朗的問題。
??熱詞：房產稅
??房產稅究竟該不該人人都交？
??不動產登記條例這個月開始實施，到2018年完成。這是指所有城市、鄉村還有海洋完成登記，而城市應會先完成。業界認為，2017年房地產稅開征的配套條件應該是對得上的。房地產稅一方面可以將以往開征的多種間接稅負擔並入房地產稅種，減少大多數老百姓的稅收負擔；另一方面，作為直接稅，房地產稅的稅負不能輕易轉嫁給別人。對於房地產稅是否應該人人都交，兩會上也出現瞭同樣的聲音：
??李稻葵：房地產稅是良稅應人人交
??全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵認為應當把房產稅看成是一個大物業費的概念，維護小區外面的物業環境，是良稅而不是惡稅。但稅率要低，而且是普世的，人人都要交，而不是一部分人交。同時強調機制建設，納稅人要問責，要對稅收使用者問責。他還認為依賴房產稅來調控房價隻能是杯水車薪，望洋興嘆。房產稅的比例應該是低於1%，短期內也不可能成為地方稅收的主要來源。
??譚浩俊：房產稅應用於遏制過度投資
??全國政協委員譚浩俊認為，人人都交房產稅實質是對公平的極大破壞，可能讓房產稅變成又一個不合理的個人所得稅。至於房產稅能否成為地方財政的重要收入來源的問題，他表示一方面，要看房產稅政策的設計和意圖，以及與之配套政策的完善和優化，使其不要出現重復征稅，尤其不要傷害普通百姓和完全用於居住的住房需求；另一方面，要看稅率的高低和征收范疇的大小，如果征收標準較低、范圍較小，也是很難成為地方財政主要來源的。
??他說，實行房產稅最根本的目的應當用來調節房價、平衡房價、遏制住房的過度投資，使其真正發揮對房地產市場的調控作用。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08575981950873151258827.shtml
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