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內容來自sina新聞

6月大連開盤量優惠量創年內新高 成交量連續兩周下跌

  最近濱城樓市的樓盤紛紛給出優惠，新開項目也蜂擁入市。據統計，大連6月樓盤入市量達到瞭2013年開年以來最高值，共計27盤，給出優惠的樓盤更是達到瞭170個之多。然而，市場消化卻不盡如人意。據統計，6月份第一周(6月3日至6月9日)，大連市內七區商品住宅整體成交1234套，環比下降33%；第二周(6月10日至6月16日)大連市內七區商品住宅整體成交997套，環比下降19%。那麼，往年一向低調的6月樓市，為何會在2013年突然發力？面對開發商的加推購房者又為何不買賬呢？

  開發商發力原因一：



  \"期中考試\"業績亟待完成開發商多想在6月大幹一場

  每年6月都是幾傢歡喜幾傢愁，因為高考、因為中考，對開發商而言，6月同樣也是開考的日子2胎房貸 2胎房貸利息缺錢急用哪裡借錢，是衡量年中業績的時候。面對今年4月份成交下降，\"紅五月\"不紅的局面，讓年中亟待完成上半年任務量的項目多少都有些著急，想在6月大幹一場以完成半年考核指標的房企不在少數。

  據統計，大連6月樓盤入市量達到瞭2013年開年以來最高值，共計27盤，其中19個是新盤，其餘8盤為加推，同環比均上漲瞭50%。與此同時，6月共有170盤優惠，環漲3.66%，達到瞭2013年開年以來的頂峰。

  由於樓市的不確定性因素，6月實際開盤數量可能會有所不同，具體能否開盤，要視開發商能否拿到預售證為準，一般而言，開發商會爭取早開盤，因為晚一步入市，蓄水的時間過長，會影響業績；此外二手房的競爭，對商品房市場也會有影響。

  開發商發力原因二：



  房產稅試點城市將擴大業內普遍看空下半年樓市

  房產稅一直是懸在買賣雙方心頭上的一把利劍。據瞭解，出於試點順利落地的考慮，房產稅試點擴圍已確定\"向增量開刀\"的思路，下半年將是試點擴圍的關鍵時點。該思路包含兩層含義：一是對增量住房進行征稅，不會覆蓋存量；二是在劃定人均免征面積的基礎上，對超出部分征稅。

  實際上目前從一二線城市到三四線城市，絕大多數已經一定程度上建成瞭專屬於一個城市的住房信息系統，其中不少一二線城市的住房信息系統已經較為成熟，這為在一個城市中執行房產稅提供瞭先決條件。在業內人士看來，第二輪改革試點的選擇標準應該是：供求關系失衡、消費旺盛、房價上漲趨勢明顯、以中東部城市為重點。

  繼此前試點的上海和重慶之後，新一輪試點可能在較大范圍內鋪開。此前已在內全國共有10個省(區、市)啟動物業稅\"空轉\"試點，有分析認為，新一輪房產稅試點城市可能在這些地區中誕生。

  在近期全國聚焦\"房產稅擴容\"討論的浪潮中，大連樓市也開始有一些波動。近來，網上傳出瞭大連部分銀行停止開發貸款的消息，盡管最後證實該消息不實，但卻頗有點風聲鶴唳的味道。大連房產業內人士分析，如果政府實施進一步限購措施，會導致未來6個月國內房地產銷售量同比下跌10%～15%，同時，今年後續時間房地產的銷售可能進一步放緩。

  購房者不買賬原因一：



  公積金貸款額度下調剛需人群\"壓力山大\"

  6月3日，市住房公積金管理中心網站發佈業務指南，對住房公積金個人貸款額度相關政策做瞭具體說明。同時，記者在該中心個貸處相關負責人那裡得到確認，公積金貸款額度公式中還貸能力房貸2胎貸款全省皆可處理系數已由0.45調整為0.15，據此計算，可貸款額度將降低。

  業內人士據此計算，以市民王女士為例，假設她的可貸款年限為20年，每月個人繳存公積金200元，繳存的比例為20%。

  調整前，其貸款額度為：(200÷20% ×0 .45+200) ×12 ×20=156000元

  調整後，其貸款額度為：(200÷20%×0.15+200)×12×20=84000元

  對於公積金的最新調整，我們隨機采訪瞭一些準備買房的年輕人，他們基本都屬於剛需。\"貸款額度降低將會導致我的買房機會推遲好幾年。利用公積金貸款在很大程度上減小瞭年輕人的購房壓力，也使得剛需人群的購房夢不再遙遠。現在這麼一調整，貸款額度減少瞭，剩下的房款隻能通過接下來幾年積攢瞭。對於這種調整，感覺壓力很大。 \"一位準備購買婚房的市民發表瞭自己的看法。

  一位資深業內人士就新政的出臺發表瞭自己的看法，他表示：首先從新政來看，公積金的貸款額度降低，大大打擊瞭職工的貸款熱情，在年初剛剛提升的公積金貸款額度大連主城區單個職工45萬，雙職工70萬，而新出臺的公積金政策使職工並不能完全達到上述的貸款額度。其次，隨著各大商業銀行對合作項目打出的最大貸款優惠可以達到8.5折，且貸款速度加快，所以會有很多人選擇商貸，而之前可以提取公積金來彌補商貸，並且公積金的貸款額度並不會受到影響。現在新政出臺後，若提取瞭公積金，則會影響到後期公積金的貸款額度，這樣也大大打消瞭職工購房的積極性。

  購房者不買賬原因二：



  新國五條效應尤在二次置業者比較焦慮

  今年2月，國務院召開國務院常務會議，出臺瞭房產調控\"新國五條\"。此五條一出，各大專傢、媒體眾說紛紜，對於未來的具體調控細則、房價走勢也各做預測。

  對於大多購房者來說，不論當前的\"國五條\"如何，也不論將來的細則如何制定，相信影響購房因素第一位的始終是\"房價\"。誰不想在房價\"宜人\"的時候購房呢？日前，有媒體調查顯示，此次調控政策出臺後，有54.42%的受訪者認為房價將繼續攀高；有31.86%的受訪者認為，房價上漲勢頭將得到遏制，走勢平穩；僅有11.63%的受訪者認為房價將下跌。

  有業內人士表示，此次出臺的\"新國五條\"對於二次購房人群的影響尤為重要--\"嚴格實施差別化住房信貸政策\"。對於二套購房者或者改善性購房者來說，\"新國五條\"之後出臺的細則若是在差別化住房信貸政策上\"大做文章\"，那麼等待這一批購房者的或許會是高過\"六成\"的首付。\"新國五條\"出來後，網上就有消息稱，今後二次購房的首付或將提高到\"七成\"，貸款利率上浮30%。更有專傢建議放開二套房貸，征收貸款利息10%的房產稅。不論是二套房首付提高，利率上浮，還是征收房產稅，都是增加瞭這部分購房者的購房成本。對於首次置業者來說影響不大，但是對於那些中低端改善性購房者來說，\"七成首付，1.3的貸款利率，幾乎是等於停貸\"，與\"一次性付款\"差別不大。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-20/07492257084.shtml
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