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??3上海閘北區大寧路街道325街坊地塊住宅101.02014-1-28方興地產112%

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-01/01025956101866504106821.shtml

??2014年全國100城市經營性用地的總溢價率為12.6%,同比下降5.8個百分點。受房地產市場趨冷的影響,全國土地市場低溢價及底價成交成為市場主流。全國100城市經營性用地的整體溢價率自去年3季度達到高點之後便基本保持一路下滑態勢。

??二線28460 -32%2234 2%6358 -31%

??4北京西城區華嘉胡同0110-633地塊住宅,商業74.62014-8-20華融110%

??三四線10973 -56%1402 5%1538 -54%

??盡管年初的土地市場延續去年年底的火熱,溢價率保持較高水平,但是自3月份開始,杭州等地有多個項目降價,樓市隨之趨冷,受此拖累,自4月份土地市場的溢價率達到今年的最高點24%之後,逐漸轉冷,於6月份達到今年的最低位置。下半年的溢價率由6月份的最低點開始築底回升,得益於一線城市土地市場成交的火熱,9月份的溢價率升至下半年的小高峰15%。然而好景不長,受到二三四線城市的拖累,4季度整體溢價率持續下行,截止至12月20日,4季度全國100城市經營性用地的溢價率僅為10%,為近2年的最低點。

??註:底價成交指地塊成交價格等於起始掛牌價,即溢價率為0.申請二胎房貸條件年息利率多少免費諮詢試算

??(億元)金額同比

??數據來源:CRIC

??(萬平米)面積同比成交均價

??盡管今年土地成交規模呈逐漸下滑態勢,土地價格卻仍然堅挺,甚至在四季度出現大幅攀升。土地出讓收入是地方財政的重要組成部分,這就從根本上形成土地價格易漲難跌的走勢,尤其是一線以及重點二線城市,在今年房價下行的市場背景下,下半年多地還調高瞭基準地價,如北京、青島、濟南等。基準地價的上調雖不能直接決定土地成交價格,但是作為土地起始價格的參考,勢必會推動土地價格的上漲。此外,房價下行、地價堅挺的共同作用下,企業拿地熱情冷卻,對此政府為瞭保證土地出讓效率,推出更多核心地區優質地塊,引發企業的競爭,從而進一步推動瞭土地市場量跌價漲的走勢。

??圖3-1:2013-2014年各能級城市經營性用地成交溢價率季度走勢圖

??三四線13726 -60%1484 22%2037 -51%

??9上海楊思社區Z000602編制單元15-08地塊住宅33,7402014-1-23嘉寶實業58%

??住宅用地一線2964 -20%11790 63%3495 31%

??圖4-1:100個監測城市經營性用地流拍率月度走勢

??根據土地政策的核心內容,今年的土地政策大體可歸為四大類(詳見附表),第一類強調集約節約用地,盤活土地。隨著城市開發的深化,不少城市面臨土地資源緊缺的問題,特別是北上廣深四大一線城市及重點二線城市,因而集約化用地以及盤活存量土地成為2014年土地政策的基調。國土資源部先於6月6日發佈瞭我國首部專門就土地節約集約利用進行規范和引導的部門規章——《節約集約利用土地規定》,隨後又於9月25日出臺《關於推進土地節約集約利用的指導意見》,《意見》在繼續強調集約節約用地、盤活存量的基礎上,進一步強調建設用地總量控制和減量化戰略。推進集約用地不可能一蹴而就,是長期調整的一個過程,短期對市場供應影響有限。在國傢出臺相關政策之後,各城市也開始響應,上海、廣州、杭州、佛山及廈門等地也就集約用地、盤活土地存量出臺瞭極具地方特色的相關政策,但是目前總體來看,都還處於政策出臺階段,實際實施及相應效果還有待落實。

??5上海楊浦區平涼社區03F5-01(平涼街道47街坊)地塊住宅41,0782014-11-26陽光城61%

??表2-1:2014年各能級城市 土地成交情況

??從各能級城市成交價格表現來看,城市分化愈發顯著。一線城市的土地市場,尤其是住宅用地市場,對房企而言,始終是兵傢必爭之地。2014年一線城市平均樓板價過萬元,繼深圳土地價格破萬之後,北京今年的土地成交平均價格也同比大幅上漲33%至12970元/平方米,一線城市平均土地價格大幅增長36%。二線和三四線城市的平均樓板價也有不同程度的增長,但是增幅明顯不及一線城市,與一線城市的差距越來越大。二線城市之間的分化越加明顯,廈門、鄭州、青島、天津等地的經營性用地成交平均價格漲幅超過35%,而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經營性用地成交平均價格降幅均超過15%。此外,三四線城市今年經營性用地的成交均價為1484元/平方米,較去年同期大幅增長22%,一方面是由於政府推出更多優質地塊,另一方面也是因為企業戰略選擇導致的,企業在三四線城市的發展不再是遍地開花,而是選擇更加具有潛力的核心區域去發展。

??第三類,多地上調基準地價。今年下半年,濟南、北京和青島等地先後發文調整基準地價,不同屬性、不同等級土地均有不同程度上調。雖然土地成交價格是由市場決定,最終成交地價也並非基準地價,但基準地價的上調仍可能推動企業拿地成本的繼續擴大。如果土地成本無法得到很好的控制,房價下行也就成為空中樓閣。

??10上海楊浦區定海社區B5-5(大橋街道117街坊)地塊住宅33,7232014-11-13珠海華發47%

??五、地王:年初年末地王頻現,意料之外的地王年

??10深圳大鵬G16301-0701地塊綜合54.02014-4-9佳兆業59%

??2上海盧灣區五裡橋街道104街坊39/1宗地塊住宅;59,8592014-7-9麗豐控股63%

??門檻單價地王(元/平方米)總價地王(億元)

??從市場變化來看,土地市場自1月到一個高峰之後,成交總量持續走低。年初土地市場延續之前火熱的成交態勢,競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進入謹慎觀望態勢,土地市場也逐漸降溫,企業拿地態度愈發謹慎。一季度經營性用地成交建築面積19754萬平方米,同比減少12%。二季度以來在政府推地減少、以及企業拿地積極性不高的推動下,土地市場成交規模持續大幅縮減。進入四季度,隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動,加上政府年底集中推地以及企業在一二線城市的補倉需求強烈,部分一二線城市土地市場回暖。

??合計55622 -44%2632 27%14642 -28%

??第二類,土改新突破,農地流轉意見出臺。2014年11月20日,作為土改中一直備受關註的農地流轉相關政策——《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》出臺。《意見》主要明確以下幾點:實現所有權、承包權、經營權三權分置;農村土地承包經營權登記、確權、頒證工作正式啟動,並要求在5年左右的時間內完成,以妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題;經營主體多元化;發展適度規模經營已成為必然趨勢。我們認為雖然農村承包土地經營權流轉政策對房地產市場短期影響甚微,但是其有利於解放農村人口,長期則相對利好,尤其是對於一些產業地產。

??數據來源:CRIC

??7北京石景山區老古城綜合改造項目C等地塊綜合59.02014-11-2中海地產28%

??四、流標:市場低迷拿地謹慎,流標率現高位徘徊

??從各能級城市成交規模表現來看,各級城市成交量全面大幅下跌,但是價格分化愈加明顯。受整體市場的影響,各級城市土地市場成交規模出現不同程度的萎縮。但是從各能級市場來看,在房企紛紛轉戰一二線城市的影響下,三四線城市的土地市場去年已經走冷,而隨著市場走勢的持續惡化,市場低迷逐漸蔓延到部分二線城市,導致二線城市之間也出現不同分化,一線城市相對而言所受影響最小。隨後在限購放松、限貸放松、央行降息等一系列政策的利好下,一線以及重點二線城市率先走出低谷出現回暖。一線城市全年土地成交規模同比減少28%,降幅較二線以及三四線城市明顯較低。

??一、政策:四類政策主導市場,集約用地是主旋律

??TOP202605718695-28%46.0044.41-3%

??從拿地企業來看,主要有以下特點:首先國企(央企)當仁不讓,總價前十的地王有六幅是國企拿的,兩幅是企業聯合拿的,當中也不乏國企的影子,如中民投聯合體拿下的董傢渡全國總價地王。此類企業最大的特點就是資金充裕,具備拿高總價地塊的實力,如方興、中海等。二是激流勇進的閩系房企依然表現搶眼,這類企業一向以拿地激進著稱,如融信等。三是企業聯合體也是地王“專業戶”,如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業與生命人壽等合作拿下深圳前海地王。此外,一些民營企業、外資企業出於對一線城市核心區域地塊的看好以及補倉需求,也比較積極進取,如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區區域地王。

??8北京懷柔區雁棲鎮柏崖廠村HR02-0200-6001等地塊商業,公建配套&其他56.82014-8-21北京控股0%

??各能級城市繼續橫向分化,二線城市之間縱向分化也將加劇。2015年整體市場較為平穩,消化能力強的一線城市市場需求旺盛,市場形勢仍然比較樂觀,房企拿地的意願也較為強烈,因此一線城市穩中有升。盡管如此,房企拿地需更加謹慎,對於競爭激烈的地王,特別是一些區域地王要懂得“放手”。同時,二線城市將延續2014年態勢,縱向分化繼續加劇,合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等二線城市土地消化周期較短,在2015年將保持供求平衡,房企可有選擇的在這些城市拿地。而大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市則有較大存量過剩的風險,供求壓力仍然巨大,房企拿地需謹慎。此外,對於三四線城市也不能全面看空,許多三四線城市不乏良好的發展機會。

??圖3-2:土地底價成交占比月度變化走勢

??(元/平米)均價同比成交金額

??經營性用地一線4339 -28%10926 36%4740 -2%

??二、成交:整體市場成交量下滑,價格結構性上漲

??數據來源:CRIC

??2深圳南山區T201-0080地塊綜合134.12014-1-23兆華斯坦,前海國際能源-

??TOP501800114482-20%33.0032.40-2%

??第四類,肅清土地市場違規操作。為瞭確保土地市場的有序運轉,進一步規范土地市場,國務院發佈瞭關於清理規范稅收等優惠政策的通知。同時《節約集約利用土地規定》也嚴禁以土地換項目、先征後返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款的行為。目前土地市場透明度不夠,暗箱操作、“私人定制”等現象還是時有發生,而為瞭保證土地市場的健康長遠發展,肅清土地市場違規操作的規范類政策必不可少。當然,政策本身都是好的,但如果無法落地執行,一切也都是空談。

??註:流拍土地包括:流標、撤牌、政府收回

??數據來源:CRIC

??二線37557 -36%2094 8%7865 -31%

??從2014年經營性用地成交總價和單價TOP10排行榜來看,地王主要出現在一月、十一月和十二月,呈現兩頭翹的啞鈴格局。年初延續2013年形勢大好的勁頭,土地市場依然火熱,房企拿地意願強烈,地方政府借機推出多幅質地塊,從而形成瞭“地王”頻出的小高潮,深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王無不在土地市場掀起熱浪。但是自3月份以來,整體樓市出現下行態勢,土地市場也保持平淡走完瞭二、三季度。就在此時, “930”房貸新政、降息等一系列利好政策相繼頒佈,為樓市註入瞭一劑強心劑,土地市場開始回暖,特別是十一月,董傢渡地王的順利出讓昭示著2014年土地市場新一輪小高潮的來臨。

??從拿地城市來看,相較於去年,今年排行榜二線城市幾乎難覓蹤影,北上廣深四大一線城市依然是名副其實的“地王集中營”,尤其是單價排行榜,完全被北上“瓜分”,城市分化日益明顯。我們認為市場成熟高、風險小、土地資源稀缺三大原因造就瞭一線城市在土地市場中無法比擬的地位,成為房企爭奪的主戰場,這也是一線城市頻現地王的主要原因。

??數據來源:CRIC

??從入榜門檻來看,雖然單總價TOP10、20、50的門檻較2013年同期全面下行,但仍處於高位,且單總價的榜首地塊均高於去年,土地市場“漲易跌難”已是一個不爭的事實。盡管整體市場下行,土地市場也表現的不溫不火的,但企業並不缺乏消化高價地的能力,一旦市場出現好轉,企業的拿地意向就迅速抬頭。

??表5-1:2014年全國100個監測城市經營性土地成交總價/單價門檻

??合計42397 -40%2687 25%11391 -25%

??20132014同比20132014同比

??TOP158570633778%217.7248.514%

??TOP103482133723-3%58.6254.00-8%

??另一方面土地成交結構的變化也是造成年末土地價格明顯上漲的主要原因,三、四季度一線城市土地成交環比持續增長,占整體成交的比例也從二季度的6.3%逐步增加至四季度的9.3%。一線城市成交占比的增加,主要是由於政策的利好使得一線城市以及部分二線城市四季度出現回暖,加上企業在一二線城市的補倉需求強烈,導致一線以及部分二線城市土地市場年底形成一波小高潮。此外,三四線城市中房價較高的城市,年底也迎來一波成交高峰,使得三四線城市的整體價格也有明顯上升。

??今年三四線城市土地市場經營性用地整體流拍率為10.8%,較去年降低1.7個百分點,這主要是因為今年三四線城市經營性用地總體供地2087宗,較去年(4558宗)大幅減少54.2%。三四線城市經濟不發達,人口吸附能力有限,市場總體容量有限,房企紛紛出走三四線城市,轉戰一二線城市,加上整體市場不景氣,因此政府供地意願不強,大大減少土地供應,所以導致雖然整體市場不好,但是流拍率並不高。預計未來一段時間內,三四線城市整體土地市場成交情況很難有根本性的改觀。

??2014年 土地市場整體表現低迷,成交規模大幅縮水。今年我們監測的100個城市經營性用地成交建築面積55622萬平方米,同比下降44%;其中含住宅用地成交建築面積42397萬平方米,同比下降40%。具體到城市來看,超8成城市經營性用地成交金額出現下滑,土地成交金額超千億的城市從去年的4個下降至2個,僅餘北京和上海。

??表5-2:2014年全國100個監測城市經營性土地成交總價TOP10

??排名城市土地名稱土地屬性土地價格(億元)成交時間受讓方溢價率

??1上海黃浦區小東門街道616、735街坊地塊綜合248.52014-11-18中民投聯合體0%

??從各能級城市來看,一線城市今年整體土地市場的流拍率相對較低,為9.5%,但是仍較去年同期增加瞭3.3個百分點。從今年一線城市流拍率的走勢來看, 1-4月份流拍率均低於5%,5月份受到市場波動的影響,廣州增城從化多宗地塊流標,黃浦區兩宗地塊撤牌,造成流拍率急劇上升至29%,隨後,地方政府調整供應節奏,流拍情況有所好轉,7月份一線城市無經營性用地流拍,到10月份,由於土地市場成交情況轉差,廣州市多宗地塊撤牌,上海政府收回1宗土地,廣州、深圳各流拍1宗、2宗土地,土地流拍情況持續惡化,上升到今年的最高點32%。受到市場波動的影響,一線城市其餘月份的流拍率維持在6%-18%的水平,波動較大。

整體市場逐漸回暖,各級城市將繼續分化

??2014年土地市場先熱後冷,到年底又出現部分城市回暖,可謂跌宕起伏。年初土地市場延續2013年的火熱成交態勢,各地政府加快推地速度,優質地塊不斷上市,為已經高溫的土地市場再加瞭一把火。一季度末,自杭州爆發的樓盤降價風潮開始蔓延,房企銷售不理想,拿地意願不強烈,各地方政府也減緩瞭推地速度,土地市場也逐漸降溫。進入四季度,隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動,加上政府年底集中推地以及企業在一二線城市的補倉需求強烈,部分一二線城市土地市場回暖,地王頻現。總體來看,整體市場的不景氣導致土地市場成交規模大幅萎縮,但是土地的稀缺性使然,土地價格依然保持上升趨勢,呈現量跌價升整體走勢。

??5廣州白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠地塊住宅,公建配套&其他64.52014-11-24越秀地產0%

??6廣州天河區岐山路183號油制氣廠地塊住宅,公建配套&其他61.52014-4-21廣州城實投資1%

??三、溢價:溢價率持續下挫,底價成交為市場主流

??由於房地產市場成交方面起色不大,企業的拿地熱情始終不高。今年100個監測城市經營性用地成交地塊中,底價成交地塊占比達75%,同比大幅增長6.5個百分點。底價成交地塊的增多,說明由於今年房地產市場不理想,市場上多個聲音看空地產板塊,房企拿地信心不足,其次,許多房企尤其是中小房企今年銷售舉步維艱,回籠資金有限,資金鏈緊張,沒有多餘資金購地。

??9福州臺江區宗地2013-41號地塊(”融信雙杭城“地塊)住宅,商業56.22014-1-10融信集團0%

??圖2-1:100個監測城市經營性用地成交季度走勢

??數據來源:CRIC

??表5-3:2014年全國100個城市經營性土地成交單價TOP10

??排名城市土地名稱土地屬性成交樓板價(元/㎡)成交時間受讓方溢價率

??1北京西城區華嘉胡同0110-633地塊住宅,商業63,3772014-8-20華融110%

??城市間的表現分化明顯,一線城市溢價率的表現明顯優於其他各線城市。今年上半年一線城市經營性用地溢價率達到26.5%,較去年同期增加5.2個百分點,但是到下半年,隨著市場調整的深化,一線城市的溢價率也下滑至19%,但仍明顯高於二線和三四線城市。

??3上海靜安區南西社區111-09地塊商辦53,5752014-12-10上海靜安地鐵投資0%

??4上海閘北區大寧路街道325街坊地塊住宅47,6092014-1-28方興地產112%

??統計范圍城市能級建築面積

??6上海楊浦區平涼街道18街坊地塊住宅39,2642014-5-16保利置業37%

??7北京海淀區太平莊村2號地綜合37,7422014-12-4金地聯合體1%

??8上海黃浦區小東門街道616、735街坊地塊綜合35,3922014-11-18中民投聯合體0%

??與去年相比,盡管今年土地市場的供應量一直維持低位,但是流標率卻並未下降,而是維持在較高水平。年初時,土地市場尚沉浸在去年的火熱形勢中,供應量維持高位,流標率處於低位,但是自3月份樓市轉向,流標率就一直居高不下,到今年10月份,流標率達到近2年的最高點20%,此後,由於中央和地方各級政府陸續出臺政策救市,年末土地大幅流標的情況有所緩解。

??數據來源:CRIC

??數據來源:CR2胎土地貸款全省皆可處理IC

??六、展望:各能級市場繼續分化,低溢價將為常態

??總體而言,2014年整體市場深度調整,土地市場也一波三折。2015年市場預計將平穩運行,在此大環境下,預計明年土地市場將有以下趨勢:

??政策將繼續以強調集約節約用地、土改等為主。考慮一線城市及重點二線城市依然緊張的土地資源,集約節約用地仍將為2015年政策的“主音”。在《節約集約利用土地規定》的基礎上,各地政府有望陸續出臺極具地方特色的集約節約用地政策。另外,土地流轉作為土改的一個難點和重點,在未來仍將是各地政府探索的一個重要方向。

??在土地財政的壓力下,明年或迎供地高峰。受整體市場下行影響,2014年二三季度土地市場明顯降溫,企業拿地意願受到抑制,政府推地節奏也放緩,前三季度全國土地出讓金收入增速逐月下滑,其中9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。一般而言,土地出讓金額不是一次性支付的,而是在6-12個月內繳清。因此去年尤其是下半年土地市場成交井噴在一定程度上支撐瞭今年全國土地出讓金收入的增長。但是據CRIC統計,截至今年12月20日全年,100個監測城市經營性用地成交金額同比下降28%,這將對明年的全國土地出讓收入產生一定的影響,進而為地方財政帶來壓力,這就可能推動明年各地政府加大供地力度。

??市場平穩運行,底價成交、低溢價將為常態。隨著930政策、取消限購、降息等一系列政策的發佈,政府手上可用於刺激房地產市場的“牌”已經不多,為瞭實現中國經濟的軟著陸,預計2015年國傢不太可能出臺較大政策幹預房地產市場,整體市場有望延續平穩趨勢。在此背景下,房企拿地積極性將有望繼續回升,但拿地勢必依然謹慎,底價成交及低溢價將成為常態。

??從月度走勢來看,今年各個月份的底價成交占比均維持高位,約為70%—80%的水平,底價成交為市場主流。其中一線城市2014年經營性用地成交底價成交占比最少,為50.7%,主要是因為一線城市優質地塊仍會受到市場追捧。三四線城市次之,為70.8%,主要是河北的燕郊、廊坊、香河等城市由於受到環北京經濟圈的利好,地塊基本上都獲得溢價成交,拉低瞭三四線城市的底價成交地塊占比。二線城市最高,達到80.2%,從房地產市場的表現來看,二線城市的大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市庫存壓力大,樓市的不景氣使得土地市場趨冷,底價及低溢價成交地塊占比大。

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